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[建言眉山] 谏言2006眉山房地产

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发表于 2006-1-13 00:05 | 显示全部楼层 |阅读模式

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谏言2006眉山房地产


如果说2004年是风雨欲来的话,那么即将过去的2005年对于对房地产业来说,是一个骇浪滔天、极不平静的年份。宏观调控使房地产业处在风尖浪口,频频的政策出击、“看不懂”的房价形势、扑朔迷离的市场前景,使得市场各方众说纷纭。盘点2005年楼市,我们不难发现,“观望”“博弈”成了2005年楼市最关键的词汇。而今天站在三苏雕像广场就象站在房地产广告的楼书中,满目而映的全是房地产广告。其实只要知道06年即将开盘的楼盘情况,就可以预知房市竞争之激烈,预计06年开工面积为100万平方米,新开发楼盘项目16个,其中置信东方丽都与领地国际集团两个大盘,必将因崭新的品质概念及强大的营销手法给眉山房地产带来新的冲击。05年土地交易中心的最后一拍又为眉山房地产格局带来新的变数:外地房地产企业逐步进入眉山市场。目前眉山住宅市场开发总量节节攀升,在售楼盘和即将开发的楼盘如雨后春笋。从来没有一个时期赋予买房人如此大的选择空间,买家时代的到来预示着眉山房地产面临市场拐点。05年的煎熬、06年的强大竞争势必让眉山房地产企业谨慎布局、思变求进。谨以此文作谏,祝愿眉山房地产06年健康发展!

细分市场 避免产品同质化

05年“东方城市花园”的亮相让业内人士耳目一新,在楼市冰河时期入市就一举取得捧者趋之如矢:放号当天购房者通宵排队抢号;小区还处于中庭环境打造阶段订号就达到预售房的2/3;定价一直处于房市前位。分析“东方城市花园”营销,有两点值得借鉴。一是准确的定位;二是崭新的服务理念。他们对开发的土地环境深入分析,对未来的定位人群祥细了解,最后确立小区的整体建设。中档楼盘在眉山一直看好,正是因为看到了中档楼盘的巨大发展潜力,很多房地产开发商纷纷把目标投向中档楼盘。但千房一面、千房一价都在一个层面竞争,唯一的区别就是小区名号不同。眉山房产市场已经到了必须细分的时候。中产阶层正渴求着属于他们的居住空间,他们是一群受过良好教育而且能兼顾物质与精神、追求实际与浪漫的人群。他们对舒适生活毫不掩饰,对深层文化的兴趣也丝毫不逊于对精致奢华生活的迷恋。他们对社区定位、品质会非常关注,一旦有相对应的社区就会以肯定的认同态度抛出橄榄枝。其实,每一片土地,都有最合适它的产品,因此,因地制宜是做好一个产品的重要基础。开发商拿到地块后,一定要深入研究它的地理特性及历史背景,做出最适合它的规划,达到建筑就像地上“长出来”的效果。同样地,每一个楼盘,都有适合它的人群。每个好产品都有一个密码,可以对应地去开启某一群人的心灵。金府丽景梦幻般的森林中隐约而现的是顶级别墅的身影;外滩微波漾的湖边是万景系列的湖居生活方式;左岸文化的旗帜下是电梯洋房里蓬勃的朝气。。。06年眉山房地产会逐步“尊重土地、尊重城市、尊重业主”,只有这样才能细分市场,挖掘个性,避免产品同质化。

重营销更要做好服务

眉山的房地产市场目前正进入一个成熟期,步入了“发展的拐点”。在过去的几年,市场火热,消费者需求旺盛,销售可以用火爆来形容。而现在的新政时代,市场行情与前两年大相径庭,平稳是其最大特色,买房人以自住为主,各个楼盘间的竞争加剧,各家开发商都在使出浑身解数抢占份额,这样的市场需要新的亮点激活,而这个亮点与一般的营销方式有根本不同,它就是服务。眉山房地产作为一个产业长期以来有一个失重:重营销轻服务。04年12月“东坡外滩枫景业主质量监督委员会”成立。这是眉山第一个业主委员会,他的出现标志着眉山房产从单纯的关注销售到关注以人为本的服务。随后,东方城市花园“想得更多,住得更好”服务理念的进一步深化带来了超强的人气和商气,前期表现是:将服务体系前置。从选房起就与客户互动,建立透明服务体系与客户维权阵地,以“兵临绝境”之压力“倒逼”企业为客户做得更好,从而推动公司快速发展。东方城市花园在互动中体现了消费者的需求,让消费者轻松地进入小区的开发中,一起互动、一起成长。所以从某种意义上讲,参与、互动这是眉山房地产市场新的成熟标志。服务推动销售业绩步步高升,这一次让众多的开发商看到了服务背后的广阔市场。06年,服务理念会更加深入人心,购房者会提出更高的要求,谁为客户想得更多做得更好,市场就会向他倾斜。

文化:不做广告的外衣要做社区的灵魂

0615日,客运中心的广场上,一幅广告语引起关注:眉山,置信生活方式来了!很多人都在议论:什么是置信生活方式?都在盼望和期待置信快速地揭开神秘面沙。其实与其说想知道一种生活方式还不如说是想知道置信倡导的文化。眉山以文化做牌的房产企业很多,但很多时候都将文化留于广告,你只能在宣传单和广告牌上看到文化的身影,住进小区后你再提及小区名字会哑然失笑。眉山做得好的房地产企业是将文化真正赋予小区建设和生活之中。比如:万景公司的绿岛华庭、外滩枫景;景地公司的左岸半岛;恒兴公司的东方城市花园、阳光置业的阳光系列派、金府丽景。。。。现在消费者购房时不仅仅要考虑房子质量、社区自然环境更要考虑社区人文环境。人文环境才是一个社区的灵魂所在。品质和自然环境有时是可复制的,唯有人文环境不可临摹。只有文化深入社区,让业主喜爱社区生活方式,对社区的一草一木、左邻右舍都能离之几日如隔三秋,那么业主的思乡之情其实就是社区文明的吸引。“青青家园,悠悠我心”唯有社区浓郁的文化才能让人绻恋不已,也只有将文化落实、做透的开发才能让客户永续关注。房产文化将成为06年眉山房地产一道靓丽的风景线。

2005年,对于眉山房地产来说是充满变数的一年,而即将到来的2006年,既是充满期待又是充满悬念的一年,眉山房地产“大戏”究竟如何唱,让我们一起拭目以待吧。

发表于 2006-1-14 04:17 | 显示全部楼层
文章本身写的不怎么样,但是就内容来说,还是值得一看的,因为分析的是眉山的敏感部位,所以我也不免附和几下。我支持楼猪的观点,但是眉山的FDC是一种虚假的繁荣,繁荣的背后,是FDC的疲软,马上进入软着陆阶段 y
发表于 2006-1-14 04:29 | 显示全部楼层
发表于 2006-1-14 18:32 | 显示全部楼层
眉山的楼盘太多!什么排号2/3,现在哪个修好的楼盘不是还有不少没卖出的吗?全是开发商在那自炒!今年新建100万平米,加上05年的100万,有多少人来买哦!
发表于 2006-1-14 21:08 | 显示全部楼层
快来参与金币拍卖吧

说得不错!

 楼主| 发表于 2006-1-15 04:52 | 显示全部楼层
以下是引用我是流氓在2006-1-13 20:17:00的发言:
文章本身写的不怎么样,但是就内容来说,还是值得一看的,因为分析的是眉山的敏感部位,所以我也不免附和几下。我支持楼猪的观点,但是眉山的FDC是一种虚假的繁荣,繁荣的背后,是FDC的疲软,马上进入软着陆阶段

口气不小,完全一副指点江山的派头.不过我喜欢作风踏实的东西,为什么不能把问题说透彻呢?如果我的东西不怎么样,我很想看看你的.

 楼主| 发表于 2006-5-7 23:10 | 显示全部楼层

眉山房产成本构成

眉山房产成本构成

这个成本是中等偏上的普式房的价格,举例如:东方城市花园、阳光

上水、碧辉园、清枫丽舍、湖畔枫景。。。。此类小区。

税费:280元/平方米

建安成本:450元/平方米

土地成本:300元/平方米

销售成本:60元/平方米

景观打造:50元/平方米

目前,眉山有环境、有物管、有品质的小区,其房子成本为1100—

1200元/平方米。从5月1日起,实行现浇,每平方米上涨70—

100元。但另一个消息不知对房价能否有平抑作用:眉州大道大量

土地将面市,而且土地价格极低,每亩土地价格不高于20万元/亩。

发表于 2006-4-25 17:33 | 显示全部楼层

政绩啊政绩

疲软的不会 钱以圈到

倒霉因该是 你们 房产疲软会带动其他产业的疲软

首当其冲是 服务业

而且是持久的

y
发表于 2006-4-26 04:52 | 显示全部楼层

我不得不承认:楼主对各开发商的楼书是下了心去阅读的,摘抄的也不错,精辟的语言都罗烈过来了。

作为眉山一房地产从业人士(现在还在从事),首先指出一点:

05年“东方城市花园”的亮相让业内人士耳目一新,在楼市冰河时期入市就一举取得捧者趋之如矢:放号当天购房者通宵排队抢号;小区还处于中庭环境打造阶段订号就达到预售房的2/3;(楼主原文)

以上有不实之处,首先所谓的排号预订都是虚假的,一切都得看正式开始签订商品房买卖合同时的量才能看出真实的情况,据我所知××城市花园就在这段时间有很多客户在退之前缴纳的一万元订金(开发商称作入会费)。

另外我想指出的是,眉山东坡区常住人口最多十一、二万,而且最严重的是眉山人的购买力严重有限,目前眉山1300左右的房产均价是大部分人不能承受的,随着强制现浇的执行,修建和土地成本的相应增加。2006年眉山楼市涨是肯定的,只是不断的在开发新的小区,比规模(凯旋帝景200来亩),比品牌(置信东方丽都),比高度(左岸半岛)比速度(玫瑰园)。

我只想问一下,究竟眉山人口袋到底有多少钱来购房?

据我作一个调查,眉山的有钱人(包括私营企业主,大小老板,政府黑公务员)若在眉山购房的话,大都已购2-3套商品房或门面,等着升值或转手赚差价。而像我一样的工薪平民,估计再过几年也不能按揭一讨(我还没有考虑涨价及装修的问题)。

所以问题又出来了,既然有钱人已经购买了几套房子,所以就出现了大量的闲置房,这在眉山是司空见惯的事情,就连眉山工薪阶层消费的主要小区玫瑰园来说,现在的空置绿都很高,这是不争的实事。

总结一下,眉山人口稀少,消费力有限,目前已经严重的供大于求,闲置房比比皆是。而且开发成本不断增加(不要说置信和乐山领地来了,就是万科、中海来了都没法)---总之,我对2006眉山楼市一片失望。

发表于 2006-4-26 07:11 | 显示全部楼层
我只能说钱以圈走
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