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是什么在催逼眉山房价涨?6因素连调控都无法控制

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发表于 2018-1-8 13:11 | 显示全部楼层 |阅读模式

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  当有人说,房价不是你说降就能降的时候,希望大家不要急于反驳,先看完接下来为大家公布的一项最新研究:房价由哪些部分组成?看完后还认为房价想降就能降的朋友们,欢迎大家留言发表观点。
  1、土地成本

土地资源不可再生,越来越少,自然也就越来越贵。每次土拍,开发商竞价竞地的激烈程度,就像是只要能拿到地,出再多钱也不在乎。

  土地是开发商建设过程中的第一个必备元素,拿地的成本最终必将要算入房价中,据研究显示,开发商的拿地成本约占房价的30%—40%,这笔钱用来购买土地的使用权,缴纳土地出让金。

  2、建筑成本

拿到地就要开始施工建筑,建筑成本支出包括房子施工的水泥、砖瓦、管道管线、电梯等成本、人工成本、社区设备成本、绿化维保成本等,整体算下来,又占房价的30%—40%。有的楼盘如果是精装修的话,还要包括更多的室内设备成本,可能要达到总房价的45%左右。

  3、税费成本

开发商从拿地到建筑施工,到销售,这个过程也是要不断地缴纳相关税费的。主要包括营业税、契税、土地增值税,所得税、印花税等各种税费,加起来大约占房价的12%-15%。由于各个城市的税费标准可能不同,收费起点也会略有不同,所以此数据是保守估计。

  4、销售管理成本

销售管理成本主要包括销售人员工资,项目管理服务成本,广告宣传费用等,该部分费用约占10%—15%。

  如果一个项目的操盘能力特别强,楼盘建设销售周期短的话,成本也会相应减少,如果操盘能力太差,拖个三五年,八九年,那么销售成本也会随之增加。随着时间的消耗,成本增加,楼盘的价值也可能会有所损耗。这对开发商是非常不利的,同时,也是现在楼市快销现象存在的一个重要原因。

  5、开发商利润

除去以上的成本支出,剩下的部分就是开发商的利润了,一般占10%—15%。所以开发商在定房价的时候,根据以上各部分的份额和支出,一个大概的房价就会被制定出了,房价再低,也不能低于自己支出的成本,必须将本金收回来才是定价的底线。

  6、丈母娘经济

刨除成本论,现行的社会发展大势就是城镇化。试想,谁愿意将自己养了多年的女儿嫁给一个连楼房都买不起的穷光蛋?婚房也好,刚需也罢,丈母娘经济是现行楼市经济的铁律,甚或,房价越高越要买,这才能证明年轻人的优秀和丈母娘的独到眼光。(呵呵~~~~~~~~)

  如果想要降房价的话,这六项中,唯一能改变的就是土地降价或开发商降低利润!但是,请牢记,城市要发展,企业要牟利,所以,房价能否降,你来猜猜!


 楼主| 发表于 2018-1-11 12:26 | 显示全部楼层
丈母娘经济.jpg
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